华润长隆地块售楼部设计方案出来了，效果图也拿到了。
造型别致， 全玻璃幕墙外立面 ，有点意思。
△华润长隆地块项目售楼部效果图
【资料图】
不过，建筑设计方案还没公布，没办法进行深入分析。
还是聊聊 龙湖迎宾路地块项目 吧，昨天规自局官网公布了的其建筑设计方案。
4月中旬，番禺迎宾路地块由南通亚伦摇号摇中，与龙湖联合开发， 龙湖占主导，拥有70%权益。
才刚刚过去一个月，建筑设计方案就已经获批，部分建筑底部差不多都浇筑好了。
△龙湖迎宾路项目，摄于5月30日
围合式布局，东北能望江
迎宾路地块占地 约3.22万㎡ ，计容建面 约9.65万㎡ 。
地块说大不大，说小不小，和顶豪 汇悦台 （占地约3.2万㎡） 差不多。
两者占地面积差不多，楼栋数量一样，都是 6栋 高层住宅，以及一栋幼儿园。
△围合式布局，中间为园林及景观水池
不同的是，汇悦台扇形布局，楼层38-40层，总高度150米；龙湖迎宾路项目 围合式布局 ， 31-32层 ，最大高度 103.6米 。
这个高度，相当于层高3.23米。如果首层架空层高6米，则实际层高可能在 3.1米 上下，倒也符合改善的定位。
六栋住宅均 扭转一定角度 ，不是正南正北向，而是东北向。
△实景拟合图
因为三枝香水道在项目北面，但正北面的锦绣银湾楼高 约110米 ， 将江景死死挡住 ，只有 东北面 才有望江的可能。
没办法，只能从东北角入手了。
设计方案上还附有效果图。
从效果图来看， 外立面以玻璃幕墙为主 ，颜值很高。
2栋T型4栋十字型，或110-180㎡全系四房
从规划图来看， 2#3#是T型布局 ， 1#及4-6#是十字型布局 。
这样的设计好处在于， 户户单边位，户户三面采光，大部分户型能南北对流或东西对流 。
当然 也有不足 ，可能出现部分东西向户型，后排两户主阳台视野看过去是一堵长长的墙，有点煞风景。
△实景拟合图
如果前面户型是270度落地玻璃主卧，那还会存在被窥视的尴尬。
不过不存在完美的布局，瑕不掩瑜，做到了 视野最大化，采光最大化 。
这种设计，一看就和刚需没有半毛钱关系。
于是我在CAD里描了一版，自行测算了一下面积分布，如下图所示供大家参考。
△面积段为估测，实际以开发商公布为准
110-126-140-180㎡，应该是全系四房 。
6栋楼加起来，总货量大概660套。
其中：
110㎡：4条梯腿，货量约120套。
126㎡：6条梯腿，货量约178套。
140㎡：8条梯腿，货量约242套。
180㎡：4条梯腿，货量约120套。
大石片区近10年来几乎没有出过新盘，周边楼盘几乎都有15年以上楼龄了，积累了一批置换需求，消化660套货量应该不难。
车位方面，地上126个，地下1030个，合计1156，户均车位1.75个，应该够用了。
最贵的户型江景视野最好，但也最吵
从户型分布来看， 2#的180㎡四房观景视野最好 ，1#的140㎡四房和3#180㎡四房次之。
2#和3#的140㎡四房，以及1#的126㎡四房，估计也有部分江景视野，主要看阳台朝向。
△龙湖迎宾路项目周边航拍
我估计， 中高层180㎡大户型价格是最贵的 ，东北望江，西南有园景。
但比较尴尬的，特别是2#，距离沙溪大桥和迎宾路很近，退距60米左右，中高层噪声影响较大。
或三季度开卖，价格看齐周边
我收到风，项目将于 6月 确定迎宾路项目案名， 三季度开卖，预计8月或9月。
而且， 据说最先推的楼栋是1-3#，即能望江的那三栋楼。
至于价格，据说价格看齐周边，周边的话，新品在 5万 的样子。
视频加载中...△龙湖迎宾路项目航拍
竞争对手，也在路上了
虽然大石片区没什么新盘，但不代表龙湖迎宾路项目可以高枕无忧。
因为， 竞争对手已经在路上了 。
它就是 新光快速西侧地块 ，距离龙湖迎宾路项目直线 约700米 。
目前，新光快速西侧地块已出现在今年第二批次的宅地榜单中，挂牌在即。
大概是看着迎宾路地块表现勇猛，番禺觉得可以乘胜追击，干脆拿出条件相近的新光快速西侧地块。
这地块的素质不错，甚至要比龙湖迎宾路略胜一筹。
占地面积仅 约1.59万㎡ ，容积率3，计容建面仅 约4.08万㎡ 。体量约为龙湖迎宾路的42%。
对于开发商来说， 拿地压力不大 ，哪怕封顶摇号。
东面距离新光快速直线 约110米 ，噪声影响比龙湖迎宾路要小。
我在地块东侧边缘河涌处测了一下，半分钟时间里 平均46分贝 ，最小41分贝，最大52分贝。
距离三枝香水道约直线 190米 ，和龙湖迎宾路持平。
同样是北面望江，但新光快速西侧地块北面都是低矮建筑，最高 30米左右 ，也就是说，差不多 10楼以上都有相当不错的江景视野 。
△北侧建筑低矮
步行到3号线大石站A口， 约1.1公里 ，龙湖迎宾路约需1.7公里。
这无疑是一块小而美的靓地，周边新盘极少，而置换客充足，追棒是大概率事件。
4月中旬，迎宾路地块被16家房企围猎，仅4秒钟，就触发封顶价锁定摇号。
△地块内部废弃建筑
现在看， 新光快速西侧地块，很可能重现这种辉煌，拍到摇号 。
从地块的种种条件来看，新光快速西侧地块十有八九也是主打改善，将与龙湖迎宾路同台竞技。
龙湖，你要加快点速度啦~
△地块东临河涌
哦，原来大石片区也有新盘
龙湖迎宾路项目定位改善，新光快速西侧地块大概率也是主打改善，难道大石片区就没有 刚需的容身之地 吗？
唉，也不是啦。
在新光快速西侧地块东南一路之隔，就有一个新盘，主打 100㎡以下三房 。
这个新盘就是 上馨华府 ，也可以称之为滨江绿园三期。
△上馨华府已是准现楼
相对同片区的龙湖迎宾路和新光快速西侧地块，上馨华府更近3号线大石站，步行的话大概 1公里 。
这段路基本都是林荫，只要不是正午时分，都是相当阴凉的。
不过，我敢打赌，知道这个新盘的人没几个。
这货太低调了，不上渠道，不打广告 。要不是我去新光快速西侧地块探地，我都不知道这里有这么一个妖孽。
“ 老板不急，他不差钱，慢慢卖 。”反正销售是这么跟我讲的。
我走进售楼部的时候，里面空荡荡的，只有一个人在，他都没注意到我。还是我打了招呼他才反应过来。
上馨华府总建面 约6.85万㎡ ， 三栋30-31层住宅 ，2T5或2T6，首层架空，总货量 435套 。
△在售最左边的楼栋
目前在 推4# ，也就是最近新光快速的那一栋，两梯五户，31层。
89㎡三房两卫 ，三个房间都不算小，有生活阳台，客餐厅开间4.05米，很大，最大问题是 没有景观阳台 。
95㎡三房 有两个户型，都是南向，都有双阳台，客餐厅的开间都有3.7米。
△01户型约95㎡
特别值得一说的是02单元的南向95㎡三房， 生活阳台外面还有个相当于一个房间大小的空间可以利用 。
△02户型约95㎡
△02户型生活阳台外可用空间
96㎡和135㎡也都是三房，位于北向。
简单说一下 135㎡三房 ，优点是厅很大，房间也很大，特别是主卧，有个2.95m×2.9m的衣帽间，这简直就是 次卧的大小 了。
不足在于， 厨房比较小 ，2.1m×2.9m，显得有点袖珍。
△05户型约135㎡
上馨华府一个重要特点事， 北向中高层能望江，特别是20层以上，视野非常棒 。
△30层135户型北向望江视野
△上馨华府30层阳台望新光快速西侧地块
就我踩盘感受来说，这房子应该归入改善范畴，中高层北向江景视野不错， 户型舒适度很高 ，不像很多小四房那样给人逼仄的感觉。
上馨华府套内面积占比达 82% ，这是不算飘窗、不算阳台等赠送面积的。
△89㎡实体板房客厅
而且，它的 户型图直接标上了尺寸 。这在当下的广州房地产市场，很难得。
当然， 小开发商、外立面有点老土，这也是缺点 。
不过，北向望江也望朝阳东路，有点吵，特别是 135㎡单位近新光快速 ，影响挺大的。所以 135㎡相对最便宜 。
△通往样板间的道路就这么朴实无华
销售告诉我，4#价格区间是 4.1-5万元/㎡ ，五成以上首付有折扣。
备案价与销售所说的有点区别，但不大， 最低3.99万元/㎡，最高5.01万元/㎡ 。
04单元的96㎡最贵 ，北向望江，距离新光快速远一点，噪声影响不大，要比同楼层的135㎡单位 高5000元/㎡ 。
这个价格，是市场价，不高不低。但后面龙湖迎宾路项目要是5万左右的价格入市，那么上馨华府就有点难过了。
其实，现在它也不太好过。从去年12月拿预售证以来，到今天只网签了1套。
酒香也怕巷子深。
不过，上馨华府是2008年拿的地，土地成本很低，降价空间很大。
如果它老板想尽快回笼资金的话。
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